マンションの大規模修繕について。

日常の管理状況のほかにも、長期的な修繕計画について事前に確認
マンションは10数年に1度ごとに大規模修繕が必要になります。なので、中古マンションを購入する際には、築浅物件の場合でも、修繕計画について確認をしておきましょう。

修繕計画がきちんとしているかどうかは、マンションの持続可能性という観点でとても大事なポイントです。マンションを買うと住宅ローンの支払いのほかに、管理費と修繕積立金を毎月支払うことになりますが、修繕積立金は大規模修繕に備えて所有者全員で行う積立貯金のようなもの。貯金が足りなければ、大規模修繕の際に足りない費用を皆で出し合ったり、修繕積立金を値上げしたりして対応することになります, 。

例えば、タワーマンションなど豪華な設備がついているものを除いて、修繕積立金額の目安としては、専有面積のm2当たり200円程度が適切な額です。

つまり、50m2であれば毎月1万円程度の金額を修繕積立金として第1回目から積み立てている場合は、2回目、3回目の大規模修繕の際も、修繕積立金の値上げなどをすることなく対応できる可能性が高いと言えます。

しかし、修繕積立金の設定がきちんとしているかどうかだけで判断してしまうと、選択肢が減ってしまいます。購入後に修繕積立金の値上げもあり得るなど、マンションの状況を理解した上で選択をすることが大事です

マンションの管理状態について購入前に把握するためには、マンション管理組合の理事会・総会の議事録などを事前に見せてもらうという方法もあります。

議事録にはマンション内で起きているさまざま事象について、良いことも悪いことも書かれています。管理費や修繕積立金の滞納などについてもすぐわかります。

1~2年ほどさかのぼって確認することができれば、マンションの管理状況などを細かく把握することができるでしょう。ただし、管理組合に議事録の開示義務はないため、見せてもらえないこともままあります。

議事録を確認できない場合は、マンションのHPで管理状況を確認するという方法があります。最近においては、独自のホームページを持っているマンションも多く、マンション内で行われている行事や管理組合の内部情報を公開している所も少なくありません

旧耐震基準の場合は耐震診断や改修の有無を確認
中古マンションを購入する際、建物の耐震性は最も気になるポイントの一つでしょう。耐震基準は1981年の建築基準法改正により強化され、1981年6月1日以降に建築確認申請が受理された建物の場合は新耐震基準で建てられているということになります。法改正前に建築確認が完了している場合は、法改正後に竣工しているものでも、旧耐震の建物の場合があるため、注意が必要です。

旧耐震の建物でも、新耐震基準と同等の設計をされているものもあります。旧耐震の場合には、過去に耐震診断を受けて、必要な耐震改修などを行っているかどうかなども確認して、購入するかどうか検討すると良いでしょう。

管理人も名古屋のデザイナーズマンションを購入したとき、上記の点をしっかりと確認しました。